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2021年房地产行业研究报告(附下载)

2021年09月21日 13:52 来源:网络搜索 人气: 手机版

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导语

截至 2021 年二季度末,主要金融机构个人购房贷款 占比小幅下降到 19.7%、房地产贷款占比大幅下降到 27.4%,距离上限差距扩大到 3.5个百分点。

来源:平安证券

2016 年以来,房地产投资稳步上行,为中国经济平稳度过金融监管风暴、抵抗中美经贸冲突提供 了重要的“压舱石”。新冠疫情后,中国房地产投资也较快复苏,截至今年 7 月房地产投资的两年 平均增速接近 8%,再次成为中国经济的重要拉动力量。然而,伴随“学区房”领衔的楼市升温,政策贯彻“房住不炒”的决心更加坚决。去年 8 月以来,从房企“三道红线”到银行房贷占比“两 个上限”,再到“集中供地”试点,以及多地加码买房“四限”政策,房地产调控形成了全方位、 体系化的新框架。今年 7 月房地产投资增速出现明显回落,房屋新开工面积持续负增长,加重了市场对房地产投资走向的担忧。

目前针对金融机构调控已经取得了明显效果。截至 2021 年二季度末,主要金融机构个人购房贷款 占比小幅下降到 19.7%、房地产贷款占比大幅下降到 27.4%,距离上限差距扩大到 3.5个百分点。去年二季度以来,房地产贷款存量增速就下降到总体贷款增速之下,并持续走低。

但从以下几方面来看,房地产贷款比例的压缩还将进一步深入:

1)上市银行发布的数据,2021 年 二季度,六家大型银行中邮储和建行的个人住房贷款占比仍然超限,中型银行中北京银行、招商银 行和兴业银行的两项房贷占比均仍超限,中信银行的个人住房贷款占比超限。可见银行房地产开发 贷款的压缩力度较大,但还有进一步压缩两项房贷比例的需要。

2)按监管要求,满足占比要求的 银行也需要保持房地产贷款、按揭贷款的比重基本稳定,房贷也没有大幅增长空间。

3)今年上半 年,16 家大行和股份行中,有 10 家的房地产业贷款不良率上升,升幅较大的包括工商银行、渤海 银行、浦发银行、招商银行等。房地产开发贷款的资产质量下降,也会影响银行放贷的意愿。

2017 年以来,地方政府土地供应面积 显著增加,但于此同时,成交土地楼面均价仍在进一步上涨。这与房企抢占市场规模的冲动有关, 也埋下了后续房价进一步上涨的隐患。集中供地的目的就是,削弱房企参与拍地的能力(参拍地块 受到房企资金来源的约束)、增加同一时间土地的供应量,从供需两端抑制地价上涨。

然而,今年第一批集中供地却与上述目标背道而驰。由于今年累计土地供应减少、房企抢占市场规 模冲动不减,成交土地楼面均价反而进一步大幅上涨。

中指院数据显示,2021 年上半年,其监测 的 22 个重点城市全部完成首批集中供地出让,合计成交住宅用地规划建筑面积 11126 万平方米, 整体成交楼面均价为 9591 元/平方米,较 2020 年均价上涨38.3%。这使得第二批集中供地“难产”,长沙、深圳、青岛、天津、上海等地相继发布公告推迟第二批集中供地时间。截至 8月末,本应在 7月开启的集中供地迟迟未能大面积推出。各地纷纷对土拍规则 “打补丁”,引入“竞品质”要求和“摇号”模式,有效抑制地价上涨的模式仍有待探索。

今年 1-7 月,北京、上海、杭州、深圳、广州、南京、宁波、合肥、成都、东莞等热点一二线城市 进一步完善区域“四限”政策,湖州、无锡、南昌、丽水、衢州、绍兴、徐州、嘉兴、江山等三四 线城市也加入调控行列。长沙、大连、石家庄、苏州、佛山、郑州、青岛、福州、镇江、南通等二 三线城市进一步通过人才引进、放宽落户、或上调住房公积金贷款最高额度等方式,为地方楼市发展注入活力;北京、上海、广州、南京等一二线城市在人才引进方面亦呈积极态度。

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